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购买二手房你算的首付,真的能让你买得起房吗?

时间:2018-01-25 16:05:35   来源:房联网  

很多人在买{022b26012c5241df837bce91bebc3cbc}交首付的时候,经常遇到这样一个问题,明明自己算得清清楚楚,结果再去银行办理贷款的时候,却发现,自己的首付资金居然不够!


买房子的时候,我们都知道包括中介都会告诉你,首付款交总房产的30%。很多人就认为,我买一套500万的房子,首付就是150万,剩下的450万按揭贷款。

有这样一个客户,他跟大家一样,也是认为首付这样计算。这个客户看上了一套1000万的豪宅,已经准备了300万首付,但到银行办理贷款,只给他批600万额度,还有100万需要自己掏钱补差价,再加上50多万的税,里外还要多准备150多万。突然的意外,因为掏不出这么多钱,不买吧,违约还要赔偿总房款的30%,真是欲哭无泪!
明明自己算的首付没错啊,首付款怎么又多了这么多钱?


这主要是两个原因,**个是贷款差额,第二个是计税差额。

贷款差额
银行为什么放贷额度变少了?
1、银行给到的贷款额度因人而异,额度“缩水”的原因通常与个人征信情况、年龄、职业、还款能力等有关。
一般银行要求贷款人的月收入要大于房贷月供的2倍,如果根据银行流水等资料无法体现借款人的还款能力,银行很可能下调放款额度。
2、购买二手房,银行会考察贷款房屋的房龄,通常要求是20~25年,房龄大的二手房贷款额度可能会被降低,遇到严格的银行干脆被拒贷。
3、银行会依据这套房的“评估价值”,来决定贷款额度。

什么是评估价值?
就是依据一定的评估方法,一般是找第三方专业评估机构对这套房屋价值做一个中立性的定价。这个定价的依据包括了地理位置、周边环境、历史价格、房屋使用属性等。经过这一连套的评估,所得出的房屋价值,才是在银行眼里的房屋价值。并非你跟业主两人经过谈判定了1000万,这个房子就值1000万。房产的评估价格一般会比实际成交价低10%-30%,越新的房偏离的越少,而老房的评估价会比成交价低的多一些。很多银行一般都根据评估公司来确定房屋价值,在银行那你那房子可能就值800万。如果按800万给你放贷,你算算是不是给你放贷的额度少了多少。



计税差额

二手房交易中主要的税种有契税、个人所得税和增值税。
其中契税最少,也最不容易出问题,一般就是房屋成交价格的1%-3%。
二手房的个人所得税就是在二手房交易中,税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入,比如,这套房子的原价是200万,卖家以300万卖出,则要在这100万的差价中征收个人所得税。很多人就不明白了,这明明是收卖家的,跟我买房的有什么关系?太天真了!在二手房市场有一个约定俗成的潜规则就是房屋的税款都由买家来承担。这就使得房价变得越来越高,你说跟你有没有关系?而且对你还非常重要。

而个人所得税的税率从房屋成交价的1%到增值部分差价的20%不等,1000万的房个税可能是10万,也可能是200万,所以这部分最容易出现纠纷。
增值税已经成为中国最主要的税种之一,增值税的收入占中国全部税收的60%以上,现在的房屋价值不断攀升,也就带来了这部分增值税。在九江一般房子没有满二年增值税是按差额来交,满二年的免交增值税。

如果出现贷款差额该怎么办?


1、如果是因为征信因素影响的贷款额度不够,可考虑换一家银行申请,不同银行的放贷政策不同,在放贷政策较为宽松的银行申请是有可能获得期望额度。

2、如果最终批准下来的房贷额度比预期额度差不了多少,又不想申请其他贷款,可以考虑向亲戚朋友筹措资金,补齐首付款和贷款额度之间的差额即可。

3、如果最终批下来的放贷额度与预期额度相差较大,可以找找专业的房产律师,帮你补救。律师会从专业角度去分析你合同中的细节,以及在房屋交易行为中是否有违约行为,会帮助你取证,找到有利的证据,减少损失。


买房,一笔大的消费,九江购买二手房,首付一般都是总金额的三成,另外,公积金首套政策,90平以内贷评估值8成,90平以上贷评估值7成;公积金首套利率5年期以内年利率4.0%,6-30年期年利率4.5%;年龄借款年限小于70,房龄借款年限小于47。


如果你在购买二手房时不小心遇到了上述的客户一样的问题,你是选择继续购买还是不买呢?你们遇到过这样的购房经历吗?如果是小编我碰到这样的情况,当然是选择继续买啊!!!毕竟违约金也是不小数目呢!


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